Im Bereich der Immobilien ist die steuerliche Abschreibung wichtig, wenn es darum geht, die Rendite zu optimieren. Dabei kommen die degressive und die lineare Abschreibung infrage. Doch was kennzeichnet beide Varianten, inwiefern unterscheiden sie sich, was sind die Vorteile, und wie können Kapitalanleger mit ihrer Immobilie ihre Investition schneller amortisieren?
Die Abschreibung für Abnutzung, auch AfA genannt, zählt zu den wichtigsten steuerlichen Optionen für vermietende Immobilienbesitzer, um den Wertverlust des Gebäudes über die Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. Damit ist es möglich, einen gewissen Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie jährlich abzusetzen. Diese Beträge können vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden.
Lineare und degressive Abschreibung – die Unterschiede
Die Abschreibung für Abnutzung kann auf verschiedene Weise durchgeführt werden. Am gängigsten sind die lineare und die degressive Abschreibungsmethode.
Lineare Abschreibung
Bei der linearen Methode kann jedes Jahr der gleiche Geldbetrag für die vermietete Immobilie abgeschrieben werden. Der Abschreibungssatz ist über die gesamte Nutzungsdauer hinweg konstant. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten werden auf die laut Gesetz festgelegte Nutzungsdauer aufgeteilt. Die Abschreibung beginnt mit dem Kauf und endet mit dem Verkauf der Immobilie. Der maximale Zeitraum beträgt 50 Jahre mit einem jährlichen Abschreibungssatz von 2 %.
Vorteile der linearen Abschreibung:
- Einfache und vorhersehbare Abschreibungsbasis
- Erstellung von langfristigen Finanzplanungen dank Vorhersehbarkeit
- Geringeres Risiko unerwarteter finanzieller Belastungen durch gleichmäßige Verteilung des Wertverlustes
Degressive AfA
Bei der degressiven Abschreibungsmethode bezieht sich der Abschreibungssatz auf den noch nicht abgeschriebenen Betrag, basierend auf dem Restwert der vermieteten Immobilie. Voraussetzung ist, dass der Bau oder Kauf des Gebäudes zwischen Oktober 2023 und September 2029 erfolgt ist. Die Abschreibungen sind bei dieser Methode zu Beginn höher und nehmen im Verlauf ab. Jährlich können bis zu 5 % der Investitionskosten steuerlich abgesetzt werden.
Vorteile der degressiven Abschreibung:
- Höhere Abschreibungsbeträge und schnellere steuerliche Entlastung
- Schnellere Refinanzierung der Immobilie
- Anpassung an den tatsächlichen Wertverlust
Die degressive AfA eignet sich insbesondere für Immobilienbesitzer mit hohem zu versteuerndem Einkommen. Sie profitieren von einer schnellen Steuerentlastung. Zudem kann die anfängliche Steuerersparnis für weitere Investitionen genutzt werden
Tipp: Später zur linearen AfA wechseln
Ein Vorteil der degressiven Abschreibung ist die Möglichkeit, nach zwölf Jahren zur linearen Methode zu wechseln. Dies bietet nach einer intensiven steuerlichen Abschreibung ein stabileres Modell. Die Entscheidung sollte jedoch gut überlegt sein, da ein Wechsel zurück zur degressiven Abschreibung nicht möglich ist.
Fazit
Nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch Steuervergünstigungen stehen vermietenden Immobilienbesitzern zu. Mithilfe der AfA (Absetzung für Abnutzung) kann beim Immobilienkauf Geld gespart werden. Die Wahl der richtigen Abschreibungsvariante – degressiv oder linear – ist eine strategische Entscheidung. Sie hängt von den individuellen finanziellen und steuerlichen Zielen sowie den Eigenschaften der Immobilie ab. Jede Methode hat ihre Vor- und Nachteile. Mit einer fundierten, individuellen Beratung durch einen Immobilienexperten kann die Rendite optimiert werden.