Mieter müssen nicht jede Mieterhöhung akzeptieren und zahlen
Mieterhöhungen sind ein Thema, das vielen Mietern Sorgen bereitet. Doch als Mieter sollten Sie wissen, dass der Eigentümer und Vermieter nicht willkürlich und ohne vorherige Ankündigung oder ohne plausible Begründung erhöhen kann. Wie und wann erhöht werden kann, regelt das BGB.
Auf welcher Basis die Miete erhöht werden kann
Einige Vermieter legen die Erhöhung der Miete nach einem Vertragszeitraum von ein oder zwei Jahren bereits bei Vertragsabschluss fest. Das ist zulässig, da Sie die Index- oder Staffelmiete bereits vor der Unterschrift auf Ihrem Mietvertrag in Kenntnis sind und nicht durch eine Zusatzforderung überrascht werden. Ebenfalls sind Mieterhöhungen zulässig, wenn das Haus modernisiert und der Standard angehoben wird. Hier sollten Sie beachten, dass eine reine Instandsetzung nicht als Modernisierung gewertet und somit nicht als Grund für eine rechtmäßige Erhöhung Ihrer Mietzahlung betrachtet wird. Ebenso kann ein Eigentümer die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Hier ist eine Mietpreisanhebung von 20% innerhalb von drei Jahren möglich und der Vermieter muss Sie schriftlich und rechtzeitig über den bevorstehenden Mietanstieg informieren. In Regionen mit starker Wohnungsknappheit darf die Mieterhöhung 15% in drei Jahren nicht übersteigen, da der Gesetzgeber hier eine Kappungsgrenze anberaumt hat. Ohne eine plausible Begründung durch einen Sachverständigen, einen Auszug aus der Mietdatenbank oder drei vom Eigentümer aufgezeigte Vergleichswohnungen ist diese Form der Mietsteigerung unzulässig. Grundsätzlich brauchen Sie mündliche Absprachen nicht zu akzeptieren. Eine höhere Mietforderung muss schriftlich erfolgen und hat erst dann Bestand, wenn Sie diese durch Ihre Unterzeichnung bestätigen oder die höhere Miete ab dem vereinbarten Zeitpunkt zahlen.
Wenn sich der Vermieter auf die Mietdatenbank beruft, muss er im Anschreiben zur Mieterhöhung die Zahlen aus einer qualifizierten Quelle nennen. Die alleinige Ankündigung mit Verweis auf in Ihrem Ort existierende Wohnungen im Vergleich muss als Begründung einer Mieterhöhung nicht akzeptiert werden.
Außerordentliche Mieterhöhung – was ist zulässig?
Anders als bei der Anpassung der Miete an den ortsüblichen Mietspiegel im Vergleich, braucht die Mieterhöhung im Rahmen einer Modernisierung keine Zustimmung des Mieters. Bis zu 11% der Modernisierungs- und Sanierungskosten dürfen auf die jährliche Kaltmiete umgelegt werden. Hier gilt, dass Eigentümer lediglich den selbst finanzierten Betrag umlegen und anteilig auf die Mieter der Immobilie umlegen dürfen. Bei Sanierungen mit Fördermitteln reduziert sich der Eigenbetrag um die Summe, die staatlich subventioniert und nicht eigenfinanziert wurde. Eine Mieterhöhung ist erst nach Abschluss aller Modernisierungsmaßnahmen rechtens und der Mieter muss rechtzeitig – mindestens drei Monate vor der höheren Mietzahlung darüber informiert werden. Sind Sie sich im Bezug auf eine Modernisierung oder Instandsetzung unsicher, sollten Sie die Grundlagen der Mieterhöhungsforderung prüfen und bestenfalls einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Es ist keine Seltenheit, dass Eigentümer Instandhaltungsmaßnahmen als Sanierung deklarieren und zum Beispiel die Kosten für die Erneuerung veralteter Wasserrohre auf den Mieter umlegen. Dieser Umstand muss nicht akzeptiert werden, da es sich nicht um die angekündigte Modernisierung, sondern um eine Instandsetzung der Mietsache handelt. Aufgrund der eklatant steigenden Mietkosten pro Quadratmeter wurde die Mietpreisbremse verschärft. Vor allem in Regionen mit stark angespannten Wohnungsmarkt darf die Kaltmiete bei Neuvermietung von Bestandswohnraum maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bilden Neubauten in Vermietung für den Erstbezug. Vermieter sind nun verpflichtet, neuen Mietern unaufgefordert und schriftlich mitzuteilen, wie hoch die Mietforderung im Zeitraum eines Jahres beim Vormieter war.
Grundsätzlich sollten Sie Mieterhöhungen hinterfragen und sich darüber in Kenntnis setzen, auf welcher Basis der Eigentümer mehr Miete von Ihnen einfordert. Eine plausible Aufschlüsselung der Kosten sowie deren Aufteilung auf alle Mietparteien sind bei Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen als Mieterhöhungsgrund notwendig. Einer willkürlichen, unbegründeten und unsachgemäße Erhöhung der Miete können Sie immer widersprechen.
