Der Wohnungsschlüssel: Rechte und Pflichten des Vermieters
So klein, aber so wichtig: Der Wohnungsschlüssel gewährt dem Mieter den Zugang zu seiner Welt, entsprechend sensibel sehen viele Gerichte den Schutz der Mieterrechte, wenn es um den Wohnungsschlüssel geht. Jeder Vermieter sollte sich deshalb mit den Leitentscheidungen zum “Recht des Wohnungsschlüssels” auskennen, der Überblick im Artikel zu den Rechten und Pflichten rund um den Wohnungsschlüssel hilft dabei.
Anzahl Wohnungsschlüssel, die dem Mieter zustehen
Diese Frage wurde durch das Landgericht Berlin bereits 1985 grundsätzlich entschieden: Jeder in der Wohnung lebenden Person steht ein Wohnungsschlüssel zu (LG Berlin GE 1985, 1259; Az. 61 T 32/85). Alleinlebende Mieter dürfen allerdings zwei Wohnungsschlüssel verlangen, z. B. damit sie für Notfälle einen Schlüssel bei Freunden oder Angehörigen hinterlegen können. Dieses Recht darf durch den Mietvertrag nicht beschränkt oder verwehrt werden, entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind nichtig (AG Schöneberg, Az. 103 C 406/90). Nicht vergessen: Zahl der übergebenen Schlüssel mit im Übergabeprotokoll festhalten.
Mehr Wohnungsschlüssel als Mieter: Nur mit Information des Vermieters
Der Mieter kann eine gewisse Anzahl weiterer Schlüssel verlangen, um z. B. einer Haushaltshilfe oder Tagesmutter den Zugang zu ermöglichen, einen Ersatzschlüssel in einen Tresor wegzuschließen oder einen Schlüssel beim Nachbarn zu deponieren. Diese Gründe bzw. den Verwendungszweck muss der Mieter dem Vermieter nicht mitteilen; auch den Namen des neuen Schlüsselinhabers darf der Mieter für sich behalten (AG Karlsruhe 27.10.1995, Az. 12 C 319/95). Der Mieter kann diese Schlüssel selbst und auf eigene Kosten nachmachen lassen, muss aber dann den Vermieter über die Anzahl der neuen Schlüssel informieren. Wenn ihm diese Eigeninitiave – wie regelmäßig bei Schließanlagen – nicht möglich ist, kann er vom Vermieter verlangen, dass dieser ihm einen Berechtigungsschein mit Code aushändigt oder selbst die gewünschte Anzahl neuer Schlüssel in Auftrag gibt.
Neue Wohnungsschlüssel, neues Schloss?
Der Mieter hat während der Mietzeit das alleinige Gebrauchsrecht der Wohnräume. Er darf deshalb das Schloss an der Wohnungstür austauschen; muss aber dann vor seinem Auszug das ursprüngliche Schloss wieder einbauen.
Notfallschlüssel: Nur freiwillig
Es ist sicher höchst sinnvoll, wenn sich Vermieter und Mieter darauf einigen, an einem bestimmten Ort oder bei einer bestimmten Person einen Notfallschlüssel zu hinterlegen. Ein “verbrieftes Recht” hat der Vermieter jedoch nicht auf eine solche Vereinbarung, und Mieter mit unangenehmen Erfahrungen reagieren häufig höchst sensibel auf solche Vorschläge. Ein den Mieter absicherndes Vorgehen und eine Übersicht der Vorteile/Nachteile sollte den Mieter von der Sinnhaftigkeit überzeugen. Der Schlüssel wird bei einer dem Vermieter bekannten Vertrauensperson des Mieters im versiegelten Umschlag deponiert,
so wird unbefugte, einseitige Nutzung unmöglich. Der Notfallschlüssel nützt im Zweifel auch dem Mieter: Es gehört zu seinen Sorgfaltspflichten, während längerer Abwesenheit einen Zugang für Notfälle zu ermöglichen (z. B. durch Hinterlegung eines Wohnungsschlüssel an einem für den Vermieter erreichbaren Ort). Ist das nicht geschehen, der Mieter nicht schnell erreichbar und muss deshalb z. B. wegen eines Wasserrohrbruchs die Tür aufgebrochen werden, können die Wiederherstellungskosten meist dem Mieter angelastet werden. Eine solche Vereinbarung kann nicht für die Ewigkeit geschlossen werden, der Vermieter muss den Notfallschlüssel auf Verlangen des Mieters herausgeben und der Mieter kann ihn von der Vertrauensperson zurückholen (muss aber dann den Vermieter darüber informieren).
Übergabe der Wohnungsschlüssel bei Auszug
Wenn der Mieter auszieht, muss er dem Vermieter oder der Hausverwaltung sämtliche Wohnungsschlüssel übergeben. Dazu gehören auch die Wohnungsschlüssel, die der Mieter auf eigene Kosten anfertigen ließ. Der Vermieter kann diese gegen Kostenerstattung übernehmen; lehnt er dies ab, darf der Mieter diese Schlüssel in Anwesenheit eines Zeugen unbrauchbar machen (AG Berlin Tempelhof Kreuzberg, Az. 4 C 776/81). Auch diese Schlüsselübergabe sollte von Mieter und Vermieter schriftlich bestätigt werden.
Verlust eines Wohnungsschlüssels: Nicht zwangsläufig neues Schloss fällig
Geht auf Mieterseite ein Wohnungsschlüssel verloren, hat der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Verlust zu informieren. Wenn nun das Schloss ausgetauscht werden muss, muss der Mieter die Kosten tragen, wenn er den Verlust des Schlüssels verschuldet hat (LG Berlin, Urteil vom 11. Juli 2000, Az. 64 S 79/00, nicht z. B. bei Raubüberfall auf den Mieter). Dieser Austausch wird von den Gerichten jedoch nur dann als notwendig angesehen, wenn Missbrauchsgefahr besteht. Diese wird abgelehnt, wenn der verlorene Schlüssel Menschen nicht mehr zugänglich ist, also z. B. während einer Bootstour ins Meer fiel.
Wohnungsschlüssel als Teil einer Schließanlage: Austausch und Warnpflicht
Der verlorene Schlüssel einer Schließanlage zieht u. U. den Austausch der ganzen Schließanlage nach sich. Auch die Kosten dafür können dem Mieter angelastet werden, die Schließanlage muss dann aber auch tatsächlich ausgetauscht worden sein (BGH, 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13). Verschiedene Gerichte verordnen dem Vermieter hier eine besondere Warnpflicht: Der Mieter muss von vornherein darauf aufmerksam gemacht werden, dass ein Verlust des Schlüssels übermäßig hohe Austauschkosten verursacht, weil dieser Teil einer Schließanlage ist (AG Bad Schwalbach, 30.01.1997, Az. 3 C 563/96; AG Wolfratshausen, 30.07.2013, Az. 8 C 1056/12; bei unterlassener Warnung wurde dem Vermieter ein Mitverschulden zugesprochen).
Zweitschlüssel: Nicht für Vermieter
Der Vermieter muss dem Mieter bei Wohnungsübergabe sämtliche existierenden Schlüssel übergeben (OLG Düsseldorf, 07.07.2005, Az. 10 U 202/04; OLG Celle, 05.10.2006, Az. 13 U 182/06). Auch ein nicht mit dem Mieter vereinbarter Rückbehalt eines Notfallschlüssels widerspricht nach ständiger Rechtsprechung dem Mieter-Interesse auf ungestörte Privatsphäre und uneingeschränkte Wohnungsnutzung. Der Grund liegt darin, dass der Vermieter die Wohnung ohnehin nur mit Zustimmung des Mieters betreten darf, nach vorheriger Absprache eines zeitlich angemessenen Termins. Das gilt auch, wenn der Mieter vor Mietvertragsende auszieht und dem Vermieter bereits der Wohnungsschlüssel übergeben wurde; zur Nutzung des Schlüssels braucht der Vermieter also jedes Mal eine Genehmigung des Mieters. Der Mieter darf nicht durch Mietvertrags-Klausel verpflichtet werden, bei Auszug vor Vertragsende dem Vermieter die Wohnungsschlüssel auszuhändigen.
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