Der Großteil der Mietverträge wird, wie es gewöhnlich den Interessen beider Parteien entspricht, auf unbestimmte Zeit geschlossen. In anderen Fällen möchte der Vermieter die Dauer der Mietzeit jedoch auch von vornherein festlegen: Die Rede ist vom befristeten Mietvertrag, der auch als Zeitmietvertrag bezeichnet wird. Die Gründe hierfür sind vielfältig, beispielsweise da der Vermieter die Wohnung ab einem gewissen Zeitpunkt selbst nutzen möchte. Doch ist dies zulässig? Welche Voraussetzungen müssen für einen wirksamen Abschluss vorliegen? Welche Dauer ist erlaubt und was gibt es hinsichtlich der Kündigung des Vertrags zu beachten? Dies erfahren Sie im folgenden Ratgeber.
Befristeter Mietvertrag – ist dies zulässig?
Damit ein befristeter Mietvertrag gültig ist, müssen laut Gesetzgeber bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Insbesondere bei Mietverträgen, die ab September 2001 abgeschlossen wurden oder werden, gibt es laut der Mietrechtsreform enge Voraussetzungen, damit eine Befristung rechtens ist. Sie muss immer begründet werden. Dies bedeutet, dass der Vermieter einen konkreten Grund angeben muss, warum der Vertrag befristet geschlossen wird. Zudem muss der Nutzungswille bereits bei Vertragsabschluss vorhanden sein.
Welche Gründe rechtfertigen einen befristeten Mietvertrag?
Befristete Verträge sind nicht automatisch gültig. Der Vermieter muss sich an vorgegebene Regeln halten, sonst ist die zeitliche Befristung unwirksam. Sie ist lediglich mit einem konkreten Grund, der gesetzlich anerkannt sein muss, möglich. Folgende Erklärungen sind rechtens:
– Der Vermieter möchte den Wohnraum für sich selber, Familienmitglieder oder Angehörige des Haushalts nutzen. Dies wird als Eigenbedarf bezeichnet. Die Angabe “wegen Eigennutzung” reicht nicht aus. Der Vermieter muss ins Detail gehen. Rechtens wäre beispielsweise die Erklärung, dass die Tochter in die Wohnung einziehen wird, um die Mutter zu pflegen.
– Der Vermieter will die Wohnung umbauen, modernisieren oder instand setzen, wodurch das Mietverhältnis nur noch unter erheblich erschwerten Bedingungen fortgesetzt werden könnte. Geringfügige Renovierungsmaßnahmen rechtfertigen keinen Zeitmietvertrag. Daher reicht auch die Begründung “Renovierungsarbeiten” nicht aus.
– Eine weitere Möglichkeit für eine Zulässigkeit der Befristung ist, dass der Vermieter an den Hausmeister oder anderen Mitarbeiter vermieten möchte, der die Wohnung anschließend als Werkwohnung nutzt. Dies wird Betriebsbedarf genannt.
In § 575 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind die Gründe klar definiert.
Welche Dauer ist bei einem befristeten Mietvertrag erlaubt?
Das Mietverhältnis kann seit dem Jahr 2001 mit einem gesetzlich anerkannten Befristungsgrund beliebig lange befristet werden. Dies können auch zehn Jahre sein. Es gibt laut Gesetz keine zeitliche Obergrenze für Befristungen. Bis zum Jahr 2001 waren es fünf Jahre, doch dies ist heutzutage nicht mehr der Fall. Im Mietvertrag sollte festgehalten werden, wann das Mietverhältnis endet oder zumindest eine genaue Zeitspanne definiert sein, beispielsweise zwölf Monate, nachdem die Wohnung übergeben wurde.
Muss eine Kündigung erfolgen?
Wenn die festgelegten Voraussetzungen für eine Befristung erfüllt sind, sodass der Mietvertrag entsteht, endet er nach Ablauf der vertraglich festgelegten Frist. Hierfür müssen weder der Mieter noch der Vermieter extra kündigen. Der befristete Mietvertrag läuft zum Ablauf der festgelegten Mietdauer automatisch aus. Frühestens vier Monate, bevor die Befristung abläuft, können Mieter nachfragen, ob der Befristungsgrund nach wie vor Bestand hat und innerhalb eines Monats eine Rückmeldung fordern. Dazu ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet. Erfolgt sie später, verlängert sich der Mietvertrag um diesen Zeitraum, wenn der Mieter dies wünscht. Fragt der Mieter nicht nach, gilt das Ende, das im Mietvertrag steht.
Beachten Sie:
Ihr Vermieter darf keinen anderen Grund für den befristeten Mietvertrag nennen: Es gilt nur der Grund als gesetzlich anerkannt, der zu Beginn des Mietverhältnisses im Vertrag vereinbart wurde.
Vorsicht: Früherer Auszug aus der Wohnung nur schwer möglich
Möchten Sie früher als vereinbart ausziehen, da sie vielleicht eine Wohnung mit unbefristetem Vertrag gefunden haben, sollten Sie bedenken: Dies ist nicht so einfach möglich. Laut Gesetz lässt sich der befristete Vertrag nicht vorzeitig auflösen. Wägen Sie daher vor allem bei einer langen Befristung genau ab, ob Sie den Vertrag unterzeichnen. In Härtefällen kann ein Gericht entscheiden, dass eine vorzeitige Kündigung möglich ist. Auch hier bedarf es triftige Gründe, zum Beispiel der Umzug in ein Pflegeheim, eine benötigte größere Wohnung aufgrund von Nachwuchs oder gesundheitliche Risiken wie Schimmel, die der Vermieter nicht beseitigt. Es ist demzufolge nur eine außerordentliche und keine ordentliche Kündigung möglich.
Zusammenfassung
Der Vermieter kann einen befristeten Mietvertrag lediglich unter strengen Voraussetzungen abschließen: Die möglichen Gründe sind Eigenbedarf, Umbauarbeiten oder andere wesentliche Veränderungen sowie Betriebsbedarf. Der Grund muss im Mietvertrag schriftlich konkret erklärt werden. Eine pauschale Angabe reicht nicht. Beachten Sie, dass Sie sich mit einigen Ausnahmen mit Ihrer Unterschrift an die vereinbarte Vertragslaufzeit binden. Weder Sie noch Ihr Vermieter können den Mietvertrag innerhalb dieser Zeit ohne triftige Gründe kündigen.
