Steuern beim Immobilienverkauf – welche und wie kann man sie vermeiden?
Die meisten wissen, dass sie beim Immobilienkauf eine Grunderwerbssteuer zahlen müssen. Doch auch beim Immobilienverkauf fallen Steuern an. Lesen Sie hier, welche das sind und wann der Verkauf steuerfrei bleibt.
Welche Steuern werden beim Immobilienverkauf berechnet?
– Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer wird fällig, wenn Sie eine Immobilie gewinnbringend verkaufen. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind laut Einkommenssteuergesetz grundsätzlich steuerpflichtig. Doch es gibt Ausnahmen: Erben Sie zum Beispiel ein Haus und möchten es behalten, fällt sie nicht an.
– Spekulationssteuer
Eine Spekulationssteuer müssen Sie beim Immobilienverkauf zahlen, wenn das Objekt zum Betriebsvermögen gehört, Sie in den vergangenen fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft haben, zwischen dem Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen oder Sie die Immobilie in den letzten drei Jahren und im Verkaufsjahr nicht selber genutzt haben. Dies bedeutet beispielsweise, wenn das Haus länger als zehn Jahre Ihr Eigentum war, fällt keine Spekulationssteuer an. Das Gleiche gilt, wenn Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre lang und im angebrochenen Jahr der Veräußerung selbst genutzt haben. Die Frist beginnt mit dem Kauf der Immobilie. Das Datum der Beurkundung der Kaufverträge durch den Notar ist entscheidend. Wurde ein bindender Vorvertrag abgeschlossen, beginnt mit diesem Datum die Frist.
Guter Tipp für Eigentümer einer fremd genutzten Immobilie:
Ist ein vermietetes Haus stark im Wert gestiegen, wird es im Idealfall erst nach zehn Jahren verkauft, damit der Gewinn steuerfrei ist. Eine gute Alternative ist es, Eigenbedarf anzumelden, das Haus im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selber zu nutzen und den Immobilienverkauf danach durchzuführen, um keine Steuer zahlen zu müssen. Erben Sie eine Immobilie, wird die Spekulationsfrist vom Erblasser übernommen. Hier spielt es eine Rolle, wann dieser das Haus gekauft hat und nicht, zu welchem Zeitpunkt. Daneben wird berücksichtigt, wie er das Objekt genutzt hat.
Entscheidend für die Höhe der jeweiligen Steuern sind beim Immobilienverkauf der Wertzuwachs und Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz. Steuergewinne bis 600 Euro bleiben steuerfrei.
– Gewerbesteuer
Beim Immobilienverkauf sollten Sie bedenken, dass Sie die Grenze zu einem gewerblichen Immobilienhändler schnell einmal überschritten haben. Dies gilt, wenn Sie in fünf Jahren mindestens drei Objekte verkaufen. Das wird als Drei-Objekt-Grenze bezeichnet. Das Finanzamt stuft den Immobilienverkauf gewöhnlich als gewerblich ein. In diesem Fall müssen Sie den Gewinn versteuern und zusätzlich Gewerbesteuer entrichten. Sie ist eine zu den Gemeindesteuern zählende Realsteuer. Grundlage für die Ermittlung ist der Veräußerungsgewinn, der mit einer Steuermesszahl von 3,5 % und dem Hebesatz der Kommune multipliziert wird. Daraus ergibt sich der Gewerbesteuerbetrag. Meist beträgt der Hebesatz mindestens 200 Prozent.
– Umsatzsteuer
Private Immobilienverkäufer können hier beruhigt sein, da Geschäfte mit Immobilien nicht der Umsatzsteuerpflicht unterliegen. Umsatzsteuerpflichtig ist der gewerbliche Grundstücks- oder Immobilienverkauf. Hier fällt eine Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent an. Umsatzsteuer entsteht ebenfalls auf die Gebühren für den Makler und Notar.
Weitere Steuern fallen beim Immobilienverkauf nicht an, denn die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Lediglich, wenn er zahlungsunfähig ist, haften Sie als Verkäufer dafür. Mit einem Rücktritt vom Kaufvertrag entfällt Ihre Haftung. Steuerangelegenheiten rund um den Verkauf einer Immobilie können die Kompetenzen privater Verkäufer schnell einmal übersteigen. Eine professionelle Beratung durch einen Experten ist immer empfehlenswert. Wenn Sie den Immobilienverkauf mit einem Makler abwickeln, haben Sie diesen direkt an Ihrer Seite. Wir können Ihre Fragen rund um die Steuern und vorhandene Fristen beantworten und Ihnen Tipps für einen erfolgreichen Verkauf geben.
Zusammenfassung
Bevor Sie einen Immobilienverkauf durchführen, sollten Sie sich über die Steuergesetze informieren und prüfen, unter welchen Umständen Sie einer Steuerpflicht nachkommen müssen. Grundsätzlich gilt, dass Sie bei sämtlichen Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften Steuern zahlen müssen. Hierbei wird zwischen eigen- und fremdgenutzten Objekten unterschieden. Die genaue Höhe der zu zahlenden Steuern hängt vom Wertzuwachs und Ihrem Einkommensteuersatz ab. Unter verschiedenen Voraussetzungen müssen Sie keine Steuern entrichten. Das deutsche Steuerrecht ist sehr komplex und verändert sich durch Gesetze, Rechtsprechungen und Verwaltungsanweisungen ständig. Lassen Sie sich beim Immobilienverkauf daher am besten beraten, damit keine bösen Überraschungen durch hohe Steuerforderungen drohen. Wir können gemeinsam passgenaue Lösungen für Sie erarbeiten, um den Immobilienverkauf steuer optimal zu gestalten. Wenden Sie sich gern an uns und vereinbaren Sie auf Wunsch eine unverbindliche Beratung.
